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En la foto 1, una vista panorámica del proyecto desde el aire. Las imágenes 2 y 3 muestran parte del terreno donde Penta pretende levantar su iniciativa en Avenida Santa María 120.
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"Cuando tuvieron el conflicto con los vecinos en la Plaza Las Lilas, la inmobiliaria de Penta anduvo con nosotros de la mano. Durante más de un año los defendimos y siempre avalaron nuestra capacidad técnica. Ahora, con el problema que tienen en Bellavista resulta que somos malos profesionales", dice Cristián Espejo, director jurídico de la Municipalidad de Providencia, refiriéndose al proyecto inmobiliario que el grupo Penta proyecta levantar desde el 2004 en Avenida Santa María 120.
Ese año compraron diversos terrenos -que colindan con la Escuela de Derecho de la Universidad de Chile- para construir 695 departamentos.
Hoy la iniciativa, que involucra US$ 29 millones, está en ascuas. Y Penta -cuyos dueños son Carlos Alberto Délano y Carlos Eugenio Lavín- se encuentra enfrentado al alcalde de Providencia, Cristián Labbé. Tanto, que el tema ya está en manos de tribunales.
Una hectárea en Bellavista
Todo comenzó en agosto de 2004, cuando el Fondo de Inversión Inmobiliaria Las Américas Raíces -uno de los dos fondos que Penta maneja para este tipo de iniciativas- presentó un anteproyecto a la Municipalidad de Providencia, avalado por el arquitecto Mauricio Fuentes, quien, contratado por la firma, las ofició de revisor externo (profesional que vela para que el plan se adecue a las normas que exige la ley, y que da garantías a la inversión).
Tres meses después de recibir el anteproyecto, el director de Obras de la Municipalidad, Sergio Ventura, aprobó la maqueta sin ningún problema. Era la señal de seguridad que necesitaba Penta para tomar la decisión de materializar la compra de los terrenos -de propiedad de Roberto Edwards y en donde por años funcionó la revista Paula- que en total comprenden una hectárea.
Con el sitio en su poder, el grupo liderado por Délano y Lavín -que ha participado durante más de 20 años en el mercado inmobiliario y cuyos proyectos, a la fecha, suman US$1.164 millones- tenía un año para solicitar el permiso de edificación que daría el vamos final a la iniciativa que contempla dos edificios de 21 pisos, otro de 22 y cuatro niveles subterráneos con 799 estacionamientos.
El plan de Penta consideraba un periodo de construcción estimado en cinco años, con dos etapas de ejecución. Los departamentos tendrían un valor promedio de 1.850 UF.
Se desata el conflicto
Mientras afinaban los últimos detalles y justo cuatro meses después de conseguir la aprobación de su anteproyecto, se desató el conflicto. Era marzo de 2005 y el revisor externo sembró la incertidumbre al tocar motu propio las puertas de la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo.
"Mauricio Fuentes le envió un oficio a la seremi metropolitana (entonces Verónica Serrano), porque le surgieron dudas sobre los cálculos que había hecho respecto de la densidad del proyecto. Cuando le respondió, me envió una copia a mí.
Estábamos en problemas y debíamos solucionar el tema antes de dar cualquier otro paso", explica Sergio Ventura.
El oficio, fechado el 21 de julio de 2005, acogía las dudas del revisor externo: la inmobiliaria debía modificar el proyecto de acuerdo a las densidades estipuladas por el plan regulador y adaptar el número de habitantes que podían vivir en los tres inmuebles que prometían cambiar la cara de Bellavista: de 2.366 a 1.170 personas.
La resolución provocó el estupor de Penta: esa transformación implicaba que debían rebajar a la mitad el número de departamentos que albergaría su iniciativa. "Eso les generaba un perjuicio económico gigante, porque si bien tenían la posibilidad de construir departamentos más grandes, no hay muchas personas dispuestas a pagar importantes sumas en ese sector", dice un técnico inmobiliario.
Penta se niega
Pese al oficio, la inmobiliaria hizo caso omiso al requerimiento hecho por el director de Obras de Providencia. Fuentes ligadas al proceso indican "que la ley señala que de tener un anteproyecto aprobado es imposible no conseguir el permiso de edificación. Esto instó a Penta a no hacer modificaciones, pues su decisión de compra de terrenos había estado determinada por el anteproyecto aprobado".
Incluso el propio Fuentes -el revisor externo- se negó a sustentar técnicamente sus cálculos de densidad que estaban en entredicho. Ventura insistió durante varios meses que era un tema que se debía zanjar para que la firma consiguiera el permiso de edificación, requisito clave para comenzar las obras.
Ni siquiera los encuentros que tuvieron las contrapartes en la municipalidad dieron frutos: en más de cinco oportunidades, a mediados de 2006, se sentaron en una misma mesa el equipo de Penta -liderado por el abogado Samuel Donoso, quien entonces asesoraba a la inmobiliaria- y Cristián Espejo y Sergio Ventura, representantes del alcalde de Providencia.
Pelea en tribunales
Como las negociaciones efectuadas entre Penta y los funcionarios de la municipalidad no llegaron a buen término, la firma apuntó los dardos contra el director de Obras, aun cuando quienes han accedido a él para el otorgamiento de permisos aseguran que "Ventura es un tipo que se la juega cuando un proyecto es aporte para la comunidad".
El propio alcalde de Providencia, Cristián Labbé, afirma que la Dirección de Obras siempre facilita la inversión "porque aporta al desarrollo de la comuna, pero todos los proyectos deben tener una sana convivencia con las normas. En ese sentido respaldo las acciones de Sergio Ventura", explica el edil.
Arquitectos consultados por Qué Pasa, en cambio, afirman que "la culpa recae no sólo en el revisor externo, sino que también en Ventura, al no haber determinado que él había visado un anteproyecto que tenía defectos en cuanto a la aplicación de la norma sobre densidades. Pero tampoco podía aprobar el permiso de edificación, porque corría el riesgo de que la Contraloría se percatara de las fallas legales, lo que podría haber terminado con su destitución".
Lo cierto es que después de varios dimes y diretes, la inmobiliaria decidió, a fines de 2006, dar un vuelco en su estrategia: contrató los servicios de la oficina de abogados Alcaíno Rodríguez y Sahli y judicializó el tema, al interponer un recurso de protección ante la Corte de Apelaciones de Santiago, el 14 de septiembre de 2006, en contra del director de Obras de Providencia por "actuar ilegalmente, al apartarse de las disposiciones contenidas en la Ley y en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones".
El recurso fue rechazado no sólo en esa instancia, sino que también en la Corte Suprema, pues se señala que "la actuación del director de Obras de Providencia no puede tildarse de ilegal o arbitraria puesto que en su conducta se ha ceñido estrictamente a las normas urbanísticas que reglan estas materias".
El rechazo a la solicitud del permiso de edificación -que paralizó la marcha del proyecto- se concretó el 6 de marzo de 2007. Sólo tres semanas después la inmobiliaria decidió contraatacar: interpuso un segundo recurso contra Ventura, a comienzos de 2007, argumentando que el director de Obras había actuado contrario al derecho.
La acción fue nuevamente rechazada en la Corte de Apelaciones. Penta volvió a apelar en la Corte Suprema, la cual aún no ha dado su veredicto.
Paralelamente, además, la inmobiliaria efectuó, en mayo de 2007, un reclamo de ilegalidad en la Corte de Apelaciones con los mismos argumentos señalados anteriormente, el cual se encuentra en acuerdo, es decir, ad portas de resolverse.
Si éste es a favor de Penta, en la municipalidad aseguran que respetarán la sentencia. Así, se pondría fin a la contienda.
Por el contrario, si los resultados le son desfavorables, la firma tendrá un revés importante, pues se tendrá que adecuar al nuevo plan regulador de Providencia, que comenzó a regir en 2007.
Nuevo plan regulador
Para varios desarrolladores inmobiliarios éste es bastante más restrictivo que el antiguo, porque busca que la comuna esté enfocada en viviendas.
"Han bajado las densidades permitidas y muchos proyectos deberán también rebajar la ocupación de suelos", dice un actor del rubro. Ventura explica que el enfoque es sustentar a Providencia de un carácter mixto, con preponderancia en la vivienda. Entre algunas reorientaciones hubo un cambio importante en las alturas de los proyectos: antiguamente en vastas zonas residenciales las inmobiliarias no tenían restricciones. Ahora, existe un máximo de 12 pisos.
El nuevo panorama obligaría al Fondo de Inversión Inmobiliaria Las Américas Raíces de Penta a reducir no sólo el número de habitantes de su proyecto -de 1.170 a 784-, sino que también a dejar archivadas las tres torres de más de 20 pisos que tenían en carpeta.
En Penta son escuetos y no quieren explayarse sobre el tema. Roberto Frick, gerente de gestión inmobiliaria del Fondo de Inversiones Las Américas Raíces, se remite a decir que "no podemos opinar porque presentamos un reclamo de ilegalidad contra el alcalde de Providencia por la negativa de otorgar un permiso de edificación y esto se encuentra actualmente en acuerdo en la Corte de Apelaciones de Santiago".
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